包租公、包租婆 投資獲利有一套

話說楊過與小龍女厭倦了江湖紛爭，加上獨子因比武而慘死，遂對武林與絕世武功心灰意闌，隱居於一處名為「豬籠城寨」的出租公寓社區，當起「包租公」、「包租婆」來了；若非斧頭幫強敵壓境、還有火雲邪神的挑釁，這對「神仙眷屬」不會重出江湖、再展神技…。

不知道為什麼，連周星馳的無厘頭電影「功夫」，都可以讓我想到房地產投資這件事，唉！麻煩麻煩！

「色瞇瞇不務正業的房東先生」與「肥壯凶悍的房東太太」，似乎是某一種典型的故事人物。金凱瑞主演的「摩天大聖」裡也有這麼一號人物，港式電影就更是不用說了，「包租公」、「包租婆」的形象深入人心，讓人以為所有做房地產租賃投資的都該是這付德行，還真的有點給他「污名化」了哩！

其實，要當個「包租公」、「包租婆」，倒不一定要長成如此這般，也不一定要有足夠的財力吃下整個「豬籠城債」，只要看準標的、審慎計算投資報酬，選對商圈與產品、向準客層，那不但獲利可期，還不用「犧牲形象、扯嗓催租」，例如說，大專院校附近的學生套房及出租公寓就是不錯的標的呢！

許多大專院校由於校舍不足，就學學生不得不就近租屋而居，連帶吸引了不少想要在商圈內購置房地產來出租投資的投資客青睞。

想要逍逍遙遙地當個「包租公」或「包租婆」，首先得好好盤算一下各種物件的「年投資報酬率」，最簡單的算法是「年租金」÷ 「總房價」。以一戶總價100萬的套房，每月租金4000元來計算，如果順利出租，每年租金就是4,000元× 12個月 ＝ 48,000元，再以48,000元 ÷ 100萬，所得為4.8％，即投資該案的年報酬率。

不過，這樣的計算方式有盲點，例如學生租屋時間為實際上課時間，若扣除寒、暑假四個月不收租的狀態，年租金就只能算8個月份而已。實際投資報酬率只剩3.2％。

另外，套房的貸款額度約為7成，甚至只能核貸6成，若以7成房貸來算，投資一戶100萬的套房，需準備30萬的自備款，加上代書的過戶費、貸款手續費、契稅、以及簡易的家具冷氣等生活設備。所貸款的70萬，以年利率3.5％、貸款20年來計算，每月利息約2042元，本息攤還就要4060元，照這樣算起來，月租金大概拿來繳房貸就差不多了，換句話說，自備30萬左右，換個房客來幫你繳貸款，房子到最後還是自己的，也是挺划算的啦！

另外，如果不是投資套房，而是學區周邊的公寓型產品，又有不同的算法。例如以總價300萬買了一戶25坪的舊公寓，內部隔成1套房2雅房，外加客廳、餐廳、廚房、公用衛浴等設備，租相還不差。若以套房月租7,000元，雅房月租5,000來計算，每月總租金就有17,000元。以上述公式來計算，即17,000元×12個月 ÷ 300萬，投資報酬率就有6.8％。

再來計算購屋成本。一戶300萬的公寓，以目前銀行普遍可以承貸的8成貸款來計算，自備款約60萬，貸款額度的240萬，以利率3.5％計算，每月支付的本息金額約14,000元，拿租金來還貸款還有剩。如果購屋人再跟銀行談前兩年只繳息不還本的「寬限期」，則每月只要支付7000元左右的利息，從租金扣回來還有10,000元差額可收，也是不錯的啦！

然而，舊公寓的投資報酬率雖比套房高一點，但是其屋齡較高，先期裝修成本比套房高，一口氣找到願意合租的房客長期租賃的機率也比單一租客來得低，整間房子若租不到滿額也無法享受這樣的投資報酬率，反正是各有利弊，不過總是比錢投到銀行裡生個不到1％的利息要來得好多了。購屋人必須審慎評估自己的財力、投資報酬率，以及商圈租屋市場的實際招租狀況再行投資。

原本平靜的「豬籠城寨」，剛好適合「英雄」們藏身亂世的避風港，有點像「絕代雙驕」裡的「惡人谷」，或是「水滸傳」裡的「梁山」；現實世界中，「房客」也是無奇不有，雖說大學生好歹是「準知識份子」，但年輕人血氣方剛，守規矩的跟常闖禍的也是一半一半，所以，想當「包租公」、「包租婆」投資獲利，還是得慎選房客、嚴謹管理才是。

文自:東森房屋加盟事業總部