如何營造優質社區?

如何營造優質社區?

阿賢與小雅，透過經紀人小王的介紹，看過幾次「幸福社區」的D棟8樓這戶25坪的住家之後，覺得各方面條件都很不錯、樓下不遠處有超級市場、公車站牌，離捷運車站大概走個10分鐘就到了，尤其是社區中庭整潔美觀、保全人員嚴謹又親切，就決定簽約買下屬於他們小兩口的第一棟房子。

現任的「幸福社區」管理委員會主任委員康小姐，一聽到他們要搬進來的消息，就非常熱情地接待他們，還幫他們安排了一場小小的歡迎會，讓他們非常感動。在社區的活動中心裡，康小姐一邊介紹阿賢他們給住戶們認識，一方面又親切地跟他們說明關於經營一個優質社區環境該有的態度與想訪，讓他們受益匪淺，很高興自己看中了這樣一個社區環境。

康小姐說，選購一個優質的社區很重要，而共同經營一個優質的居家環境更是重要，好的社區環境不但可以發揮傳統「守望相助」的精神，讓大家在舒適的空間裡愉快地共同成長，講一句更市儈點的話，還有助於房地產的增值呢！你看，社區住戶搬出去的少、要搶搬進來的多，房價自然可以維持在水準之上，這是經營一個優質社區最「值錢」的附加價值呢！

接下來，康小姐向他們詳述了「優質社區」的構成要件、常見缺失，以及如何經營優質社區的種種建議：

首先，她說，優質社區之構成要項有5條，分別是：

一、這是生活機能完善的集合式住宅。
二、這裡有健全有效率的管理組織運作。
三、管委會完善的財務管理及周延的長期修繕計劃。
四、這裡有嚴謹的物業管理及溫馨的生活服務。
五、所有住戶都能以社區之自治成效為榮。

然而，在房地產銷售市場上，卻往往幽因為各項人為疏失，導致社區環境良莠不齊，甚至雜亂零散的現象，令人頭痛，例如建設公司為利銷售，廣告浮而不實，交屋後爭議大。包括公共設施不合法（如游泳池、三溫暖）或不完全給付（如中央空調BTU錶到戶度數不實，空調電費須由管理費統支，不符使用者付費原則）…等。
而且啊，許多建商或銷售公司，不論推案大小及地段、客戶層，管理服務模式均冠以「飯店式管理」來招睞顧客，真的很不切實際。

另外，管理組織運作成效不彰，也會造成社區品質的低落，例如剛交屋後的第一、二屆管理委員會，常遭建商運作操控，致公設點交驗收，有利益輸送之顧慮。包括別有用心或剛愎自用者來競任委員，為一己之私，堅持己見，導致組織內耗，議事效率不彰；還有管理委員有流派之分，互信不足，相互猜忌牽扯，公共事務推展困難；以及住戶冷漠，管理委員難產，形成老人政治或照表輪值之運作模式等等。聽得阿賢他們嚇出一身冷汗來。

康小姐接著說：「當然，住戶本身更不能沒有責任，如果住戶積欠管理費處理曠日費時，區分所有權人去向不明造成空屋無人管理；或是遇到死皮賴臉，能拖就拖的惡鄰居，或是被法拍的前住戶積欠管理費追索困難等等，也會造成社區管理上的一大漏洞。

另外包括重大修繕不配合，少數區分所有權人因私怨，為反對而反對，甚而變成訴訟案件，造成管理委員會困擾；或是管理公司良莠不齊，管理服務品質每下愈況；還有像是地主合建或初次購買集合式住宅之住戶，常因認知不足而製造困擾，如管理費繳交額度、公共管理規章、辦法之遵守等，都是造成社區品質低落的重大因素。

阿賢就問康小姐：「那麼，我們要如何來建立一個優質社區呢？」

康小姐說：「建立一個優質社區，我有下列幾個看法：第一，社區自治觀念待推廣。集合式住宅為必然之趨勢，為利社區自治，應經由家庭教育、學校教育及機會教育，灌輸集居生活規範應有的認知。」

「第二，加強專業管理人才培育。集合式住宅公共事務繁雜，為達優質社區之目標，專業化管理更不可或缺，若能於國家教育體系設立物業管理專業科系，鼓勵學者從事物業管理專案研究，將可蔚然成風。」

「第三，物業管理公司應分級評定。目前物業管理市場混亂，管理公司良窳不齊，稍有不慎即引狼入室，建議經由主管機關定時評鑑、分級評定，公布於網站，供需求者上網查詢。」

「第四，辦理社區活動，促進住戶交流，進而凝聚共識。例如不定期邀請政府機關、專家學者協助辦理防災應變講習、健康講座…等活動。或是透過管理公司協助辦理元宵、中秋、耶誕…等節慶應景活動等等。當然，向我們現在的管理委員會，就在幾位委員的共同努力下，利用現有的社區活動中心、教室、圖書館等等，號召熱心住戶組成歌唱、舞蹈、瑜珈、插花、登山…等社團，大家都很積極社情地參與著，和樂融融呢！」。

聽完康小姐的解說，看到住戶們真誠快樂的表情，阿賢與小雅相信：這一次，他們真的買對房子了！

文自:東森房屋加盟事業總部