09年購屋必勝術~從點到面 鑑往知來看房市

 

房市先熱後冷的一年

東森房屋企研室分析過去一年各季的數據，在二○○八年第一季時，北中南三區較二○○七年第四季在成交總金額上呈現小幅成長，然而在成交量上，除了中部地區外，北部及南部則出現小幅下跌，不過當時正值國內經濟尚可的條件下，因此雖然成交案量小幅下滑，但因成交案件規模較大，成交金額單價也較高，因此總金額呈現小幅上揚的局面。不過當進入第二季時，由於國內政治環境轉換，國人預期新政府對國內政策改革的心理因素，因此北部及南部地區無論在成交量或成交金額都大幅提昇。不過六月之後，全球經濟環境驟變，原本看好的房市行情急轉直下，而且以中部地區尤劇，率先反映市場狀況，比起前一季，在成交金額上開始呈現出反轉的態勢，成交量萎縮一成三。到了第三季，國內房市受到股市及全球經濟衰退的影響而一蹶不振，全省各地在成交量上大幅衰退至少三成五，總成交量更比前一季下滑了三成四，尤其以中部地區最為劇烈，約下滑了四成七，北部也下滑了約四成五左右。因此二○○八上半年度，房市景氣呈現上揚局面時，房地產似乎是以賣方為優勢的局面，不過到了下半年度當景氣的優勢不再，市場馬上也跟著轉變為買方市場了。 
房市景氣該如何看待?

其實在這場房市主導權轉換的過程當中還暗藏了許多的關鍵因子，如果由幾個面向去思考的話，可以歸類於房地產的供需層面、房地產所在地點的特性以及國際情勢的影響。
東森房屋天母北路加盟店王嘉宏店長分析，二○○八上半年由於受到了立委選舉及總統大選等政治層面的帶動，國內經濟面信心明顯增強，房地產也隨之增溫，無論在價位或是買氣上都樂觀的反映出民眾的期待，因此即使國際間次級房貸以及二房的金融危機即將上演野火蔓延般的劇情，不過國內還尚未受到深刻的影響。不過這樣的慶祝行情隨著國際金融緊張的情勢逐漸升溫，再加上民眾看不見經濟實質面，因此股市開始隨著國際情勢走下坡，大盤行情甚至一度逼近四千點，是否已經落底，沒有人可以預測得出，由於股市是房地產的先期指標，在股市波動過後的二至三個月，房市也會跟著有連帶的影響，因此股市尚未落底的不確定性，也連帶的使得房地產正式進入了盤整。

房價下修已達極限

在全球金融扁平化的今天，房地產也跟著這波浪潮進行洗牌，影響所及不僅是房地產相關業者，更包括了購屋民眾及屋主。東森房屋三重捷運菜寮加盟店廖金生副理表示，目前許多民眾對於購屋開始產生恐慌心態，擔心自己置產的時間點不對，因此一再地觀望時機，不過廖金生強調，房地產的下修勢必要看不同的物件產品類型而定，下修的程度不可能全面一致。以三重為例，上半年度房價成長快速的不動產類型，以條件優渥的電梯大樓的幅度最大，主因是該類型產品的需求大於供給，但是其他一般大樓及公寓產品，當時的成長的幅度有限，即使要進入下修，也不可能全面大幅降價。東森房屋高雄大豐加盟店吳國隆店東也以大高雄的不動產為例，目前高雄中古大樓平均單價落在七至八萬間，新大樓也不過十二至十四萬間，而大樓的平均造價成本也約莫是在七至八萬間，因此幾乎沒有再下殺的空間。這樣看來，民眾如果有購屋需求，但是卻仍在觀望等待，還不如趁現在掌握好議價技巧，挑選好地段與屋況佳的物件來置產，否則如果到了未來，景氣反轉時再進場購屋，恐怕價格就已經開始回升，想要挑個好房子也更加困難了。

嚴峻的景氣也考驗著業者

不過這波的不景氣，對於部分體質不良的房仲業者可是相當嚴峻的考驗，有些甚至已經開始招架不住，因此許多專家也不諱言的表示：「這將會是不動產經紀業優勝劣敗的時間點。」對於業者而言，現在反而是該思考如何提升服務的關鍵時刻，畢竟需求仍在，買方只是暫時轉為隱性族群。
吳國隆表示，目前市場上賣方的求售物件與往常的供應量並無不同，反倒是買方購屋的意願萎縮了，舉例來說，假如過去一天帶看八組客戶，現在卻只剩下五組，整體廣告量也萎縮了將近三分之一。從廣告量來看，部分業者也跟著景氣暫時休息了，不過現階段如果沒有好的物件行銷及宣傳，客戶當然就更不會上門，因為房地產的需求並未消失，只是轉為觀望了，既然房地產的供給市場仍然穩定，這時候業者反而應趁勢多作行銷，買方如果想要在現階段多看、多挑、進而置產，只有充足的資訊才能做出購屋的判斷，對於已經向不景氣投降的業者，日後又該如何向消費者說服「需求更勝於景氣」的重要性？

不動產仍是長期最佳的保值標的

面對目前的房地產趨勢，王嘉宏也以過去的歷史分析給客戶瞭解他表示，雖然過去國內房地產也曾經歷許多劇烈起伏，不過受創的原因及影響的層面卻不盡相同。以九二一大地震及ＳＡＲＳ為例，雖然都影響了國內的經濟及房市的表現，不過由於受影響的區域只有台灣或者亞洲地區，而且在危機解除後就立即建立起新的機制，經濟狀態隨即恢復以往，然而這波的影響卻是受到全球經濟的牽動，並非只是台灣本身國內的問題。長遠來看，國內的經濟面仍然相當樂觀，房地產的體質也相當不錯，對於想要購屋的民眾而言，不動產仍然是良好的保值標的，只不過該怎麼買，如何慎選標的，一般民眾還是有如霧裡看花，看得是一頭霧水。

吳國隆建議自住型的民眾，「現階段置產可以考慮低總價的產品，而且盡可能將自備款拉高，當然如果能搭配優惠房貸政策會更好，這樣一來較能減輕房貸的壓力。」由於短期房市發展仍尚未明朗，因此建議以中長期作為置產的考量，這樣才能規避無謂的風險。而投資型的買方也應該要以中長期為考量，不妨將房地產視為長期投資理財的工具，長期持有不但可以享受自住兼增值的好處，甚至如果能夠用出租換取報酬也是相當不錯的理財方式。

購屋宜以中長期為考量
吳國隆認為高雄發展的潛力，在於高鐵通車後的半日生活圈效應，由於生活圈縮短了，因此進入高雄地區的人口也將變多，所帶來的不只是人潮，當然也包括了消費經濟力。而二○○八年通車的捷運系統更是日後房市發展的重點，未來高雄市政府更積極推動輕軌的建設，因此鄰近車站周邊的生活商圈，其發展也值得關注。而高雄得天獨厚的廣大腹地，以及國內獨有的深水港，也是高雄經貿發展重要的一環，這些先天的優勢將會是高雄經濟發展的本錢。而隨著未來兩岸的發展，三通也將逐步落實，雖然現階段還看不到實際的成果，不過未來的發展一定更臻成熟。今年也有大型企業決定以高雄為日後發展的據點，對高雄甚至是南部地區的發展，都將會是未來經濟榮景的藍圖。

特殊性與品質是購屋主要訴求

然而面對M型化的趨勢，王嘉宏也以台北天母地區的現況為例，建議消費者要如何因應購屋需求。例如財力不虞的買方，他們所考量的是物件的特殊性和品質，如果產品本身沒有良好的管理或者擁有獨特的景觀視野，那麼這類型的買方也很多半不會出手入場。而一般的購屋者，則建議應該要明確訂出自己購屋的標準，自住型消費者置產時應多看，而且一定要找到自己喜歡的標的才行。
其實購屋族群的M型化早已主宰了整個大台北房市的發展，能夠買到好屋才是最重要的目的。而且觀察十年來的房地產景氣評估，雖然短時間內會有起伏波動，但是長期來看，台北房市的發展仍然看好，剩下來的，就是靠時間拉近買賣雙方價格上的歧見了。

不過大台北在區域上還是必須要有不同的置產考量，廖金生分析了北縣三重的購屋族群後發現，有近三分之一是外地客，外地客中包括了從臺北市退出的民眾，由於北市房價相對北縣較高，因此想要以小換大，而且又要找鄰近北市地緣的區域，因此選擇三重落腳，其次是中南部北上工作社會青年及學生，由於三重的房價與同樣條件的北縣都會都來得更具親和力，而且治安等環境條件也已大幅改進，因此三重的增值是相當具有潛力的。

考量時間價值 現在進場是時機
廖金生提醒現在正在觀望的民眾要留意一點，那就是時間價值的重要性，以目前電梯大樓一坪大約二十至二十五萬的價格來看，現在不進場，難道還要等到房市景氣起飛後的三、五年後再買嗎？屆時的單價可能就是以三十萬起跳了！因此只要是財富沒有大幅縮水，而且的確有置產需求的民眾，一定要把握時間，趁現在逢低買進才是。

明年房市仍指日可待

無論未來的發展如何，最重要的還是信心問題，台灣具有無法取代的特殊性地位，雖然房地產目前處於「短空長多」的局勢，但至少不動產絕對不會憑空消失，民眾只要多方蒐集資訊，並且期待政府的作為，短期的低迷也將會是一時的現象，未來房地產仍然指日可待。

資訊來源:東森房屋